Vermieten Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung auf Dauer, können Sie auch die laufenden Kosten, die Schuldzinsen und die Abschreibungen steuerlich berücksichtigen. Das Finanzamt überprüft Ihren Fall nur unter besonderen Umständen auf Liebhaberei – wenn Sie die Wohnung beispielsweise an Verwandte zu einem Preis unter dem Marktniveau überlassen. Dann mussten Sie als Vermieter bisher belegen, dass langfristig gesehen ein Überschuss der reduzierten Mieteinnahmen über die kompletten Aufwendungen möglich ist. Denn für den Abzug von Werbungskosten tragen Sie die Beweislast.
Das hat sich ab 2012 geändert:
Die Überschussprognose ist entfallen und es gibt eindeutige gesetzliche Vorgaben. Bis Ende 2011 galt: Die verbilligte Miete wird ins Verhältnis zur ortsüblichen Marktmiete (Kaltmiete plus umlagefähige Kosten für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung laut Mietspiegel) gesetzt und es gelten drei Steuerregeln:
1. Die vereinbarte Miete beträgt weniger als 56 % der ortsüblichen Miete: Es erfolgt eine Aufteilung in zwei Bereiche und Werbungskosten können nur anteilig abgezogen werden. Beträgt die verbilligte Miete beispielsweise 40 % der Marktmiete, fallen 60 % der Aufwendungen steuerlich unter den Tisch.
2. Die tatsächliche Miete beläuft sich auf weniger als 75 %, aber zumindest auf 56 % des Mietspiegels: Eine Überschussprognose ist erforderlich. Kommt diese zu einem positiven Ergebnis, lassen sich die Werbungskosten in voller Höhe absetzen. Lässt sich die Überschusserzielungsabsicht nicht nachweisen, dürfen die Werbungskosten – wie in der ersten Alternative – nur anteilig abgezogen werden.
3. Der Angehörige zahlt zwischen 75 % und 99,9 % des Marktpreises: Grundsätzlich wird eine Überschusserzielungsabsicht unterstellt, es ist keine Prognoserechnung nötig und die Werbungskosten zählen zu 100 %.
Ab 2012 gelten zwei neue Steuerregeln:
1. Die Miete beträgt weniger als 66 % der ortsüblichen Miete: Es erfolgt generell und ohne
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Prüfung einer Überschussprognose eine anteilige Kürzung der auf die Wohnung entfallenden Werbungskosten, die von den Mieteinnahmen abgezogen werden können.
2. Die Miete beträgt zwischen 66 % und 99,9
% der ortsüblichen Miete: Es ist Regel Nr. 3 aus 2011 anzuwenden; ein ungekürzter Werbungskostenabzug ist zulässig.
Hinweis: Diese Änderungen gelten auch für vor 2012 abgeschlossene Mietverträge.
Quelle: Mandantenrundschreiben des Deubner-Verlages (AStII)
Foto: Thorben Wengert_pixelio.de